Sich fortwährend und regelmäßig ändernde Gesetzgebung und Rechtsprechung machen die Beurteilung der Rechtslage im Immobilien- und Mietrecht oftmals undurchsichtig und komplex. Scheinbar einfache Konstellationen wie eine Mieterhöhung, eine Kündigung, die Verpflichtung von Endrenovierungen und Schönheitsreparaturen, die Zahlung einer Maklercourtage oder der Haftung eines Immobilienverwalters bergen erhebliches Potential bei falscher Herangehensweise oder auch Nichteinhaltung von Formalien seine Ansprüche nicht erfolgreich durchsetzen oder solche Ansprüche erfolgreich abwehren zu können.
Gerade zu der Thematik der Schönheitsreparaturen hat der Bundesgerichtshof mit seinen Entscheidungen vom 18.03.2015 einerseits seine bisherige Rechtsprechung aufgegeben und neue Voraussetzungen geschaffen (Az. VIII ZR 185/14 und VIII ZR 242/13). Unzählige und üblicherweise in Mietverträge verwendete Klauseln werden aufgrund dieser Entscheidungen zu Lasten des Vermieters unwirksam sein. Nach alter Rechtslage konnte der Mieter zur Renovierung verpflichtet werden, gleichgültig ob er die Wohnung renoviert oder unrenoviert übernommen hatte. Nach der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs gilt, dass eine Vertragsklausel, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam ist. Eine solche Klausel würde einen Mieter nämlich zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren seines Vorgängers verpflichten. Ferner soll ausgeschlossen werden, dass ein Mieter bei einer kurzen Mietzeit die Wohnung unter Umständen in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie erhalten hat.
In vielen Mietverträge befinden sich Klauseln, wonach ein Mieter, wenn er vor Ablauf der mietvertraglich benannten Renovierungsintervalle auszieht (Quotenklausel bspw. 3 Jahre für Flur, Küche und Bad, 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume etc.), anteilig die Renovierungskosten zu zahlen hat. Nach alter Rechtslage war eine solche Regelung wirksam. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass solche Quotenklauseln unwirksam sind. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen, da dieser nicht sicher ermitteln kann, welche Kosten überhaupt auf ihn zukommen können.
Das Mietrecht und insbesondere aktuelle Gesetzesreformen legen dem Eigentümer immer weitere Restriktionen (bspw. geplante „Mietpreisbremse“, wonach bei Neuvermietung die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nur um 10% übersteigen darf) Mieten zu erhöhen. Auf der anderen Seite bestehen und ergeben sich weiterhin zahlreiche – meist unbekannte – Möglichkeiten Kosten auf Mieter umzulegen oder Mieterhöhungen einzufordern. Hierbei sieht das Mietrecht die Einhaltung meist strenger formaler Voraussetzungen vor, bei deren Nichteinhaltung der Anspruch des Vermieters nicht durchsetzbar ist. Meist in regelmäßigen Abständen führt der Vermieter Modernisierungs- bzw. Wohnwertverbesserungsmaßnahmen am Mietobjekt durch. Vielfach ist hierbei auf Vermieterseite nicht bekannt, dass die Kosten für diese Maßnahmen durch eine jährliche 11%ige Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden können. Hiernach können bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen die Kosten für Wärmedämmmaßnahmen an der Fassade, der Einbau von Isolierglasfenstern, Einbau energetisch besserer Heizkörper oder Gasthermen, der erstmalige Anbau eines Balkons oder der zusätzliche Einbau einer Dusche oder Badewanne im Bad, die Installation eines Breitbandkabels, die Anbringung einer Gemeinschaftsantenne oder der Anschluss an das gemeinschaftliche Kabelfernsehen, Installation von Rauchmeldern oder der Austausch von einfachen Wohnungshaustüren durch Sicherheitshaustüren vom Mieter verlangt werden.
Zu beachten sind hierbei allerdings zahlreiche formale Anforderungen, wie unter anderem die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der gesetzlichen Frist, die Einzelheiten der Beschreibung der geplanten Maßnahme nach Art, Umfang, Dauer und Auswirkung sowie notwendiger Hinweis auf einen möglichen Härteeinwand der Mieters.
Die vorgenannte Möglichkeit der Mieterhöhung besteht zusätzlich zur „normalen“ Mieterhöhung.
Wie die Praxis zeigt macht ein Vermieter häufig auch eine „normale“ (vertragliche oder gesetzliche) Mieterhöhung nicht geltend. Grund hierfür ist meist die Komplexität der jeweiligen vertraglichen oder gesetzlichen Mieterhöhungsklausel. So lässt sich aus einer sogenannten Indexklausel für den rechtlichen Laien nur sehr schwerlich herausarbeiten, wann und in welcher Höhe eine Mieterhöhung möglich ist. Weitere Probleme ergeben sich, wenn der Index auf den die Mieterhöhungsklausel Bezug nimmt (vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht) nicht mehr existiert. Für eine Mieterhöhung anhand eines Mietspiegels sind zudem zahlreiche Formvorschriften zu berücksichtigen. Eine Mieterhöhung wird dem Mieter nicht einseitig auferlegt. Vielmehr wird dessen Zustimmung zur Erhöhung eingefordert, wobei unter anderem eine detaillierte Begründung gegeben werden muss gewisse Zeiträume und Höchstgrenzen einzuhalten sind.
Insoweit ist die frühe Einholung von qualifiziertem Rechtsrat grundsätzlich günstiger als eine andernfalls notwendige streitige Auseinandersetzung.