Die Erstellung eines Bauwerks birgt viele technische aber auch rechtliche Risiken und Unwägbarkeiten. Eine hohe Praxisrelevanz im Baurecht nimmt dabei die Frage des Vorliegens von Baumängeln und deren rechtlichen Behandlung ein:
Der Bauunternehmer hat selbstverständlich eine mangelfreie Leistung zu erbringen und Mängel innerhalb der Gewährleistungszeit nachzubessern. Oftmals lässt sich ein Baumangel ohne größeren Aufwand und technischen sowie rechtlichen Sachverstand erkennen. Ein Mangel ist bereits dann gegeben, wenn die Bauleistung anders als vertraglich vereinbart ausgeführt wird. Hierbei ist selbst dann ein Baumangel zu bejahen, wenn im Verhältnis zur vertraglich geschuldeten Leistung eine qualitativ hochwertigere Leistung erbracht wird. Ferner ist ein Baumangel immer dann gegeben, wenn entgegen der anerkannten Regeln der Technik (diese ergeben sich vielfach aus DIN-Vorschriften) gebaut wurde. Diese anerkannten Regeln der Technik sind allerdings vielfach nicht einfach zu beurteilen. Gerade für die praxisrelevanten Bereiche der Kellerabdichtung (schwarze oder weiße Wanne), Schallschutz, Wärmedämmung, Lüftung oder die Einhaltung eines Passivhaus- oder Niedrigenergiehausstandards ist eine fachspezifische technische und rechtliche Bewertung meist unumgänglich. Das Vorliegen eines Mangels hat rechtlich nicht nur für die Frage der Verpflichtung zur Nachbesserung Bedeutung. Darüber hinaus kann dies zum Einbehalt von Werklohn oder zur Verweigerung der Erteilung der Abnahme berechtigten.
Ein weiteres häufiges Problem im Baurecht ist vielfach die Fragestellung des Umfangs der vertraglich geschuldeten Leistung.
Bauverträge und Bauträgerverträge regeln den Umfang der vertraglich geschuldeten Leistung in der Regel nicht vollständig und bis ins kleinste Detail. Oft werden hierbei Begriffe wie „schlüsselfertig“, „bezugsfertig“ oder „behindertengerecht“ verwendet, welches für beide Vertragsparteien mit Unsicherheiten und Streitpotential verbunden ist. Gerade in Bauträgerverträgen wird für die zu verwendenden Baumaterialien oder Sanitärobjekten gerne der Begriff „gleichwertig“ benutzt über dessen Auslegung die Meinungen nach Vertragsschluss zwischen den Baubeteiligten im Streitfall dann weit auseinandergehen.
Ein im Baurecht ebenfalls häufig anzutreffender Streit ist die Thematik der Vergütung / Werklohn. Die Bauleistungen können nach Arbeitszeit, tatsächlich aufgewendeten Massen und Mengen oder nach einem Pauschalpreis abgerechnet werden. Liegen die Baukosten über den Erwartungen der Bauherrschaft ist Streit vorprogrammiert. Insoweit sollten bereits vor Vertragsschluss Einigkeit und Klarheit über kalkulierte Preise, Fest- oder Pauschalpreise und zu erwartende Kostenerhöhungen zwischen den Parteien bestehen.
In diesem Zusammenhang kommt es zudem immer wieder zu der Fragestellung, ob eine Leistung als Nachtra zusätzlich zu vergüten oder bereits mit dem vertraglich vereinbarten Werklohn abgegolten ist. Liegen tatsächlich zusätzlich zu erbringende Bauleistungen vor, so sollten die hierfür zu berechnenden Kosten schon vertraglich geregelt.
Zahlreiche weitere baurechtlichen Probleme und Themen, wie die termingerechte Herstellung des Bauwerks (insbesondere Schlechtwettertage), die Möglichkeit des Bauherrn zum Betreten der Baustelle, Fälligkeit von Ratenzahlungen nach Zahlungsplan oder die Übergabe wichtiger Planunterlagen sind zu beachten.
Diese sollten im besten Fall bereits vor Vertragsschluss bekannt sein und im Rahmen der Vertragsgestaltung berücksichtigt werden. Neben unserer langjährigen Kompetenz im Bau- und Architektenrecht verfügen wir über ein Netzwerk privater qualifizierter Sachverständiger zur Feststellung und Beurteilung technischer Fragen wie das Vorliegen von Mängeln. Wir beraten und vertreten Sie im Rahmen Ihres Bauvorhabens in allen Bereichen des Hoch- und Tiefbaus, Anlagenbaus, Straßenbaus oder sonstigen Bauwerken oder Werkleistungen.
Im Bereich des Bau- und Architektenrechts referiert Herr Rechtsanwalt Stefan Illies für Bauunternehmerverbände sowie angehende Fachanwälte und Rechtsanwälte für mehrere Verlage und Seminare und veröffentlicht Fachbücher und Fachbeiträge.